Ingeniero en Geomática y Topografía, especialista en geometrías jurídicas, catastro, valoración y delimitación de la propiedad inmobiliaria. Es CEO y propietario de ORTO GEOCONSULTING, S.L. – GEOPROPIEDAD y secretario general de la International Land Measurement Standards Coalition (ILMSC).

Cuenta con más de 25 años de experiencia en topografía, gestión territorial y seguridad jurídica de la propiedad. Fue presidente fundador de la Asociación Española de Geómetras Expertos y vicepresidente del Council of European Geodetic Surveyors. También ha impartido docencia en la Universitat Politècnica de València, la Universidad Miguel Hernández de Elche y la Universidad de Jaén.

Actualmente cursa el Doctorado en Ingeniería Geomática en la Universitat Politècnica de València. Posee dos maestrías relacionadas con valoración, catastro, urbanismo y sistemas de información territorial, además de formación especializada en geometrías jurídicas y derecho notarial y extrajudicial.

Ha participado como conferencista en encuentros profesionales realizados en España, Alemania, Australia, Canadá y Puerto Rico. Sus publicaciones y ponencias abordan la coordinación entre Registro y Catastro, la georreferenciación de la propiedad, los límites jurídicos, la delimitación inmobiliaria y los estándares internacionales de medición territorial.

Las Geometrías Jurídicas como elemento vertebrador en la determinación de los límites de la propiedad inmobiliaria en España

Viernes 18 de Setiembre de 2026 / 10:15 AM - 10:40 AM

Introducción 

El ordenamiento inmobiliario español atraviesa una crisis de identidad técnica. A pesar de la solidez dogmática del Código Civil de 1889, el sistema ha perpetuado un modelo de "fronteras de papel" donde la descripción literaria prevalece sobre la precisión geométrica. Aunque la Ley 13/2015 buscó la convergencia entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, la persistencia de títulos basados en lindes subjetivas —"al norte con heredero de..."— ha convertido el territorio en un escenario de alta litigiosidad. Históricamente, el deslinde se ha visto desplazado por la acción de Rei Vindicatio (acción reivindicatoria), confundiendo la recuperación de la posesión con la necesaria clarificación de límites, lo que debilita la seguridad jurídica preventiva. 

La falta de concordancia socava la confianza en el tráfico inmobiliario: el comprador adquiere un derecho jurídico sobre una superficie física incierta. Sin un deslinde georreferenciado, la inscripción registral protege el "nombre" del dueño, pero deja desprotegido el "suelo" que pisa, facilitando solapamientos y dobles inmatriculaciones que solo afloran cuando el conflicto ya es judicial. 

La vía judicial ha demostrado ser una solución reactiva, tardía y costosa. Datos recientes estiman que en los últimos 20 años se han tramitado 38,173 casos de disputas de lindes en España, con una alarmante tasa de desestimación del 65.22%. Este fracaso evidencia que el sistema actual no previene el conflicto, sino que lo judicializa sobre pruebas periciales a menudo contradictorias. 

La actual coordinación Catastro-Registro falla por tres carencias estructurales: 

1. Fuentes de datos contaminadas: Se han validado gráficas basadas en cartografía catastral obsoleta, proveniente de escalas imprecisas o modificaciones urbanísticas sin georreferenciar. 
2. Déficit de consentimiento: Se inscriben representaciones gráficas sin la notificación efectiva o el acuerdo explícito de los colindantes, sembrando la semilla de futuras impugnaciones. 
3. Anarquía metodológica: La ausencia de un estándar técnico y de un profesional con fe pública encargado de la mediación técnica impide una normalización del proceso. 

La Propuesta 

La Geometría Jurídica es aquella que define un límite de propiedad, o de cualquier otro derecho real, sobre el que se han aplicado sendos procesos, técnico y jurídico, para dotarlo de las máximas garantías de aplicación en diferentes ámbitos como el inmobiliario, urbanístico, catastral y cualquier otro relacionado con la gestión territorial. 

La Geometría Jurídica tiene tres características principales, debe estar georreferenciada, también metadatada y sobre todo consentida por todas las partes interesadas. 

Para que estas geometrías jurídicas tengan el deseado impacto económico, social y legal deben estar gestionadas por un operador técnico-jurídico que, a su vez, debe ser un 

profesional multidisciplinario con habilidades avanzadas en geomática y ciencias jurídicas aplicadas a la gestión territorial. 

Para mejorar el tráfico jurídico, se propone que las geometrías jurídicas se materialicen mediante el deslinde siendo éste una operación técnico-jurídica preventiva y obligatoria en momentos de mutación dominical (compraventa, segregación o inmatriculación). No se trata de un trámite más, sino de un acto de defensa que cristaliza la voluntad de las partes sobre el terreno. 

El proceso estandarizado debe seguir estas seis fases ineludibles: 

1. Iniciación: solicitud formal ante la intención de transmitir o modificar la finca.
2. Notificación de interesados: comunicación fehaciente a todos los colindantes para lapresentación de alegaciones.
3. Actuación técnica en el terreno: medición topográfica georreferenciada y estudiojurídico de títulos.
4. Redacción de la propuesta de deslinde: formulación de la solución técnica basada enel consenso o en la evidencia física/jurídica.
5. Información a los interesados: fase de exposición de la propuesta para validación final.
6. Resolución: firmeza del acuerdo, materialización física de los límites mediante hitospermanentes y su inscripción junto a los metadatos en los registros públicos.

La complejidad del sistema requiere un perfil híbrido y por tanto la creación del “Técnico Competente Regulado”. Este profesional actúa como un "funcionario público", si bien actúa operando como profesional liberal independiente en el mercado privado, siendo el puente necesario entre la precisión de la ingeniería y los aspectos jurídicos unidos a la fe pública. 

En algunos países europeos esté perfil profesional ya existe desde hace décadas, debiendo cumplir requisitos rigurosos: 

• •Formación: nivel universitario de 5 años (Grado + Máster) en ingeniería geomática y derecho•Práctica Profesional: mínimo de 2 a 3 años de experiencia supervisada antes de la obtención de la licencia.•Obtención de licencia o habilitación profesional mediante examen estatal•Seguro de Responsabilidad Civil: cobertura obligatoria para salvaguardar los intereses de los clientes y del tráfico jurídico.•Control Ético y Calidad: sometimiento a un código ético mediante un tribunal de disciplina independiente.

Dotar a este perfil profesional de fe pública es disruptivo, al poder gestionar notificaciones oficiales y validar el consentimiento de las partes. Su intervención no invade competencias, sino que aporta la certidumbre física que el derecho, por sí solo, no puede medir. 

Podría minimizar el impacto del dominio público. Existe un patente miedo a la falta de la determinación de los límites de propiedad públicos, que tienen como características principales la imprescriptibilidad, inalienabilidad e inembargabilidad, hacen de la Administración como uno de los mayores frenos a la inversión. 

La imprescriptibilidad y la falta de medios materiales personales dentro la Administración avalan esta situación inverosímil. 

La intervención del Técnico Competente Regulado en fases de pre-deslinde del dominio público no solo disminuiría los tiempos de resolución, sino que mejoraría la seguridad jurídica tanto para los titulares privados como públicos. 

Conclusiones 

El tránsito de un modelo reactivo-litigioso a uno preventivo-tecnificado es la única vía para la modernización del territorio. La seguridad jurídica no puede seguir siendo solo una declaración de intenciones en papel; debe ser una coordenada exacta en el terreno consentida expresamente por las partes interesadas, gestionado por un perfil profesional que además de tener claramente las competencias requeridas, ostente la fe pública necesaria para su efectividad y por supuesto una responsabilidad subsidiaria adecuada al propósito. 

Un sistema que exige precisión georreferenciada es un sistema que respalda al propietario. La técnica y la ley deben converger para asegurar que la propiedad sea un activo seguro, transparente y libre de sorpresas jurídicas. 

Beneficios Clave: 

1. Reducción drástica de litigios 
2. Certeza legal absoluta 
3. Eficiencia territorial 

Una gestión del suelo ágil que fomenta la inversión y protege el patrimonio público, siendo además un beneficio para el desarrollo, entre otros, de políticas de ordenación y gestión territorial en especial para solventar los problemas de vivienda y cambio climático. 

Nota1: Esta exposición podría encuadrarse dentro del Eje 1. Ejercicio profesional, territorio y dimensión humana de la ingeniería topográfica 

Nota 2: Esta exposición se enmarca dentro de los estudios de doctorado que está cursando el autor en la Universitat Politècnica de València (UPV) de España